2주택자 1가구 1주택 특례 받으려면?

2주택자 1가구 1주택 특례 받으려면?

 

 

부동산 세금은 갈수록 복잡해지고 있습니다. 특히 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에게는 세금 부담이 크게 늘어나고 있는 상황이죠. 그러나 특정 조건에서는 2채를 보유하더라도 '1가구 1주택' 특례를 받아 세금 부담을 줄일 수 있는 방법이 있습니다. 국세청 통계에 따르면, 2023년 종합부동산세 납부 대상자 중 약 15%가 2주택 이상 보유자로 파악되었습니다. 오늘은 2주택자 1가구 1주택 특례에 대해 알아보도록 하겠습니다.

세법에서 '1가구 1주택'

'1가구 1주택'이라는 개념은 세법마다 그 정의가 조금씩 다릅니다. 주택을 취득, 보유, 양도하는 단계마다 마주하게 되는 세금 계산 방식이 다른 것이죠.

세법별 '1가구 1주택' 개념 차이

양도소득세에서는 1주택을 부부 공동으로 소유해도 '1가구 1주택자'로 인정됩니다. 그러나 종합부동산세에서는 상황이 다릅니다. 종합부동산세 제도에서 '1가구 1주택자'로 인정받으려면 세대원 중 한 명만 주택을 소유해야 하고, 다른 세대원은 무주택이어야 합니다.

 

『주택은 의식주로 표현되는 인간 생활의 필수 요소입니다. 세법에서도 실거주 목적의 주택에는 세 부담을 낮춰주는 이유입니다. 한 가구가 1주택을 소유한 경우를 실수요자로 보고 세금 계산 시 우대해줍니다.』

 

이처럼 정부는 실거주 목적의 1주택 보유자에게는 세금 혜택을 주지만, 여러 주택을 보유한 경우에는 투자 목적으로 간주하여 세금 부담을 높입니다. 그러나 일상적인 상황에서 불가피하게 2주택을 보유하게 되는 경우가 있습니다.

2주택 보유해도 '1가구 1주택' 인정받는 예외 사례

종합부동산세에서 2주택을 보유하더라도 '1가구 1주택자'로 인정받을 수 있는 예외 사례가 있습니다.

1. 이사로 인한 일시적 2주택 보유

이사를 위해 새 집을 구입했으나 기존 주택을 아직 매도하지 못한 경우, 일시적으로 2주택을 보유하게 됩니다. 이런 경우 일정 기간 동안은 1가구 1주택자로 인정받을 수 있습니다.

2. 상속으로 인한 2주택 보유

상속으로 주택을 받게 되어 2주택자가 된 경우에도 일정 조건 하에 1가구 1주택자로 간주됩니다. 이는 상속이라는 불가피한 상황을 고려한 예외 규정입니다.

3. 지방 저가주택 취득

공시가격 4억원 이하의 지방 주택을 추가로 취득한 경우에도 1가구 1주택자로 인정받을 수 있습니다. 이는 지방 공동화 방지 등의 정책적 목적에 따른 것입니다.

 

여기서 중요한 점은 동일 소유자여야 한다는 점입니다. 예를 들어, 서울에 남편 명의의 주택이 있는 상태에서 지방 저가주택을 추가로 살 때, 반드시 남편 명의로 구입해야 1가구 1주택 특례를 받을 수 있습니다. 배우자 명의로 구입하면 각각 1주택씩 보유한 것으로 간주되어 특례를 받을 수 없게 됩니다.

'1가구 1주택' 혜택

1가구 1주택자로 인정받으면 어떤 혜택이 있을까요? 종합부동산세에서는 일반 면세 한도인 9억원에 3억원을 더해 12억원까지 공제받을 수 있습니다. 또한 장기보유나 고령자의 경우 최대 80%까지 세액공제도 가능합니다.

 

이러한 혜택은 금액으로 환산하면 상당합니다. 예를 들어, 공시가격 15억원 주택의 경우, 1가구 1주택 특례를 받으면 과세표준이 3억원(15억원-12억원)이 되지만, 특례를 받지 못하면 과세표준이 6억원(15억원-9억원)으로 두 배가 됩니다. 세율을 고려하면 실제 세금 차이는 더 커질 수 있습니다.

 

최근 법령 개정으로 공동 명의 1주택자도 1가구 1주택자 계산법에 따라 선택적으로 신고할 수 있게 되었습니다. 이는 부부가 공동으로 주택을 소유한 경우에도 세금 부담을 줄일 수 있는 기회가 생긴 것입니다.

합법적 절세

부동산 세금 문제는 단순히 세금을 회피하는 것이 아니라, 합법적인 범위 내에서 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다. 특히 주택 매입 시 누구 명의로 소유할지, 또는 기존 주택을 어떻게 처분할지 등을 세금 측면에서 미리 검토하는 것이 필요합니다.

 

다만, 세법은 계속 변화하고 있으므로, 중요한 부동산 거래나 명의 변경 전에는 반드시 세무 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다. 이는 단순한 세금 절약을 넘어 장기적인 자산 관리 측면에서도 중요한 부분입니다.

 

부동산 세금 제도는 복잡하지만, 제도를 잘 이해하고 전략적으로 접근한다면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 특히 2주택 보유 시에도 특정 조건에서는 1가구 1주택 특례를 받을 수 있으므로, 본인의 상황에 맞는 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다.