7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR, 대출 한도 얼마나 줄어들까?
7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR, 대출 한도 얼마나 줄어들까?
올해 7월부터 3단계 스트레스 DSR이 시행될 예정이라는 소식이 금융권을 떠들썩하게 만들고 있습니다. 이번 규제 강화로 대출 가능 금액은 얼마나 줄어들게 될까요? 앞으로 어떤 전략을 짜야 할지 함께 살펴보겠습니다.
스트레스 DSR이란 무엇인가?
우선 핵심 용어부터 정리해보겠습니다.
- LTV(담보인정비율) : 부동산의 담보 가치를 기준으로 대출해 주는 방식
- DTI(총부채상환비율) : 부동산을 소유한 사람의 소득(상환능력)을 보고 대출해 주는 방식
- DSR(총부채원리금상환비율) : DTI보다 더 강화된 규제로, 주택대출뿐 아니라 신용대출, 학자금 대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 금액을 결정하는 방식
『스트레스 DSR』은 금리가 계속 상승하는 상황에 대비해 채무자의 미래 상환 능력을 평가하고 대출 한도를 보수적으로 적용하는 방식입니다. 이는 매년 5~11월 사이 평균 금리에 지난 5년간의 금리 동향을 반영해 앞으로의 금리 상승 가능성을 예측합니다. 이렇게 계산된 것을 '스트레스 금리' 또는 '가산금리'라고 합니다.
기존 DSR은 현재 금리만을 기준으로 상환능력을 평가했기 때문에 미래의 금리 변동 위험을 반영하지 못한다는 한계가 있었습니다. 이런 이유로 지난해부터 스트레스 DSR이 단계적으로 도입되고 있는 것입니다.
3단계 스트레스 DSR 시행에 따른 변화
스트레스 DSR은 2024년 2월 1단계를 시작으로 단계적으로 강화되고 있습니다.
- 1단계(2024년 2월) : 가산금리 0.38% 적용
- 2단계(2024년 9월) : 주택담보대출에 신용대출을 포함해 산정, 가산금리 0.75% 적용
- 3단계(2025년 7월) : 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 모두 포함해 산정, 가산금리 1.5% 적용
단계가 높아질수록 가산금리 적용 비율이 높아지기 때문에 대출 가능 금액이 점차 축소됩니다.
대출 한도는 얼마나 줄어들까?
금융위원회 시뮬레이션에 따르면, 대출 유형별로 한도 감소폭이 다르게 나타납니다.
연봉 1억원인 경우 (30년 만기 분할상환 기준)
- 적용 전: 6억 6,000만원 대출 가능
- 3단계 적용 후:
- 변동형 대출: 5억 6,000만원 (1억원 감소)
- 혼합형 대출: 5억 9,000만원 (7,000만원 감소)
- 주기형 대출: 6억 2,000만원 (4,000만원 감소)
연소득 5,000만원인 경우
- 적용 전: 3억 3,000만원 대출 가능
- 3단계 적용 후:
- 변동형 대출: 2억 8,000만원 (5,000만원 감소)
- 혼합형 대출: 3억원 (3,000만원 감소)
- 주기형 대출: 3억 1,000만원 (2,000만원 감소)
이처럼 스트레스 DSR은 미래의 금리 변동 손실을 대비하기 위해 대출 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 변동형 대출에는 가산금리의 100%, 혼합형은 60%, 주기형은 30%를 반영하도록 설계되었으며, 앞으로 이 반영 비율이 상향될 가능성도 있습니다.
3단계 스트레스 DSR 시행 전 체크해야 할 사항
스트레스 DSR을 한마디로 정리하면 '갚을 수 있는 만큼만 빌려야 한다'는 원칙입니다. 3단계 시행을 앞두고 다음 사항들을 점검하는 것이 좋겠습니다.
- 모든 가계대출 현황 점검: 주담대, 신용대출, 기타 대출 등 모든 가계 대출이 규제 대상
- 대출 한도 축소 감안, 자금 계획 미리 수립
- 미래 금리 변동성 고려한 상환 가능 금액 설정
- 변동금리보다 고정금리 대출 전환 고려
- 시행 전 대출 실행이 유리할 수 있음
- 전문 금융 상담 통해 최적의 전략 수립
시행 시기는 아직 유동적
한 가지 주목할 점은 아직 시행 시기가 최종 확정된 것은 아니라는 점입니다. 지난 1월 김병환 금융위원장은 7월부터 3단계 스트레스 DSR을 시행하겠다고 발표했습니다.
그러나 2월 19일에는 '지역 건설경기 보완 방안'이 발표될 정도로 지방 건설경기가 부진해, 지방에 한해 적용 시기를 연기하거나 규제를 완화해야 한다는 의견도 제기되고 있습니다.
금융위원회는 지방 건설경기 상황 등을 고려하며 구체적인 적용 범위와 비율, 시기를 결정할 예정이며, 4~5월 중에 세부 안을 확정할 계획이라고 밝혔습니다.
규제 강화가 예상되는 상황에서 개인의 재무 상황과 주거 계획에 맞는 최적의 금융 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 필요하다면 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 것입니다.